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感情、分手
買到漏水屋 可要賣方賠償
讀者許小姐問:

去年10月中我透過房仲買1間中古屋,房仲買賣契約書「標的現況說明書」裡的條文與事實不符合,如:「房屋是否漏水?是否曾經修繕過房屋?」都勾選為否,直到11月底交屋後,我才發現房屋不僅漏水且有修繕過的痕跡,還有更多缺失,我該如何要求房仲和前屋主負責?


律師答:

依《民法》第354條規定,出賣人應擔保其出賣物交付移轉於買受人時,無瑕疵存在。又所謂「物之瑕疵」,指不符合約定或通常交易觀念,所認為應具有之價值、效用品質;但若該不符程度,無關重要者,即不得視為瑕疵。


房仲應負調查義務

因此在讀者的案例中,即便該漏水修繕情形是在交屋前即存在,仍應檢視該修繕部分、漏水情形是否嚴重、是否減損房屋效用、交易價值等情況。若確屬影響利用價值之瑕疵,且買方於交易時並不知情,前屋主應負瑕疵擔保責任,買方可請求解除契約、減少價金或損害賠償。

雖國內不動產交易習慣,多由賣方填寫「標的現況說明書」交予房仲,因此房仲還是可稱其對房屋漏水情形亦不知情。但因房仲乃以此營業,且相對於買方具資訊優勢地位,故即便賣方未能如實告知漏水情形,法院實務上,多認為房仲仍負有瑕疵調查義務。

因此在讀者案例中,若房仲確有違反調查義務而造成損害,得依契約或侵權行為請求損害賠償。
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